Steuersparmöglichkeiten - Wie man den Fiskus ist am Bau beteiligt
Wenn man einen Kredit aufnimmt kann man den vermieteten Teil des Hauses belasten.
Auch wenn man das Haus nur zur hälfte bewohnt, kann man den Kredit für den Hausbau, den Hauskauf oder Sanierungen am Haus, vollkommen komplett von der Steuer absetzen. Allerdings muss man das geschickt zuordnen.
Werden Baukosten nicht strikt getrennt nach vermieteten und Eigengenutzten Gebäudeteilen gezahlt, sind die Schuldzinsen nur teilweise als Werbungskosten absetzbar und der Rest der Schuldzinsen beim Immobilienkredit wird dann als Privat angesehen.
Beachtet man diesen Grundsatz, können die Vermieter daraus lernen dass man so beim Bau oder Kauf einer Immobilie nicht vorgehen sollte.
Wenn man als Hausbesitzer fremdfinanzierte Zahlungen an die Baufirma über ein und das selbe Bankkonto laufen lässt, ist diese Vorgehensweise steuerlich ungünstig. Denn in diesem Fall können dann die Finanzierungskosten nur insoweit abgezogen werden, als diese auf die vermieteten Flächen entfallen. Das sollte jedem der baut oder bauen will und die Immobilie mit einen Kredit finanziert, immer bewusst sein.
Wer aber die Immobilienfinanzierung etwas geschickter aufteilt, so dass einen strikte Trennung von Eigenkapital und Fremdkapital (dem Darlehen) zu erkennen ist, hat es am Ende viel einfacher die Schuldzinsen bei teilweiser Eigennutzung vollständig als Werbungskosten abzusetzen.
Jeder Immobilienbesitzer kann dies relativ einfach umsetzen, um dann die Steuer auf Mietimmobilien nicht nur klein zu halten, sondern ein Minus auch gleich noch zur Minderung der üblichen Einkünfte zu verwenden. Denn ein Vermieter hat bei den Finanzierungskosten die bestmöglichen Steuersparmöglichkeiten.
Will man als Bauherr, Immobilien- oder Hauskäufer das Finanzamt an den Aufwendungen für die Selbstbewohnte Immobilie beteiligen, sollte man anstellte das typischen Eigenheims über ein Objekt mit einer Anliegerwohnung oder gar ein Zweifamilienhaus nachdenken. Denn hinsichtlich der Situation kann man dann mit den vermietbaren Flächen wiederum zahlreiche Werbungskosten abgesetzt werden.
Die Kosten bei den Immobilien müssen immer gesondert ausgewiesen werden
Sehr effektiv wirkt sich hierbei der richtige Ansatz von Schuldzinsen aus, die bei gemischt genutzten Immobilien grundsätzlich nur anteilig absetzbar sind. Wird der Baukredit oder der Immobilienkredit ganz gezielt den vermieteten Flächen zugeordnet, wirken sich am ende die Zinsen in voller Höhe aus Werbungskosten aus. Man muss lediglich nachweisen können, dass der vermietet Teil völlig Fremd genutzt wird. Das Finanzamt folgt dieser Aufteilung auch, wenn die Kosten für den Eigengenutzten und den vermieteten Teil gesondert ausgewiesen werden. Das funktioniert auch ganz einfach, denn man kann dem Bauunternehmen oder dem Notar bei der Aufteilung des Kaufpreises, von vornherein darauf hinweisen dass man separate Abrechnungen wünscht.
Denn wenn nun die Aufwendungen für die vermietete Wohnung gesondert mit Darlehen bezahlt wird, steht dem Komplettabzug der Finanzierungskosten nichts mehr im Wege!
Daher ist es einfach optimal, dass man schon vor Baubeginn zwei getrennte Konten führt. Auf dem einen Konto werden die Fremdmittel für den vermieteten Teil geführt und auf dem anderen Konto führt man nur die eigenen Ersparnisse, sowie der noch laufenden Kredit der für die eigene Wohnung ist. So kann man dann letztendlich alle Überweisungen und andere Kosten zielgerichtet und dem Bauunternehmer oder dem Notar zukommen lassen.
Nachdem man in die gekaufte Immobilie eingezogen ist, wird zunächst der aufgenommene Immobilienkredit getilgt, der für die eigene Wohnung aufgenommen wurde. Somit erreicht man, dass die gesamte Belastung gesenkt wird, aber die absetzbaren Werbungskosten bleiben erhalten!
Diese Aufteilung von zwei getrennten Konten ist ebenfalls zu empfehlen, wenn größere Renovierungsarbeiten oder Erhaltungsmaßnahmen anfallen und man dafür einen Finanzierung durch einen Kredit benötigt. Denn wenn der Handwerker oder Monteur auf seinen Rechnung zwei getrennt Posten für die vermietete und die Eigengenutzte Haus oder Wohnung aufzeigen kann, ist es einfach die neuen Fenster welche durch einen Kredit finanziert wurden, vollständig beim Mieter von der Steuer abzusetzen.
Wer also von Anfang an einer richtigen und ersichtlichen Zuordnung macht, sichert sich langfristig hohes Werbungskostenpotenzial
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